周日，云南洱海1800多家客栈和房屋被拆除，大量项目被关闭的消息引起了社会的严重关注和广泛讨论。近年来，拆除农业文化旅游项目开发过程中的各种违法项目已成为社会各界批评的热点话题，洱海旅游开发房地产的违法建设再次引发边肖国际农业旅游隧道对如何制止农业文化旅游项目违法建设的思考。

由于发展农业文化旅游项目，一般都位于农村，农村大部分是农业用地。农业文化旅游项目很难获得合适的建设用地指标。

因此，将农用地转为建设用地往往被接受。在此，隧道国际农业旅行小系列一定要提醒大家，如果涉及土地的话，施工前一定要和当地政府签订条约，否则后果自负！农用地转用建设用地的审批程序实行管理。农用地转用审批是指根据土地利用总体规划将农用地转为建设用地的审批权限和方式。

今天，边肖隧道国际农业大队整理出了农用地转用审批的10个步骤。只有按照勘界和法式的方法做好这10个步骤，用地单位才能真正获得土地使用权，人才才能真正进入项目建设和发展，停止项目违法建设后浪费的资源和资金的失败和毁灭。一是符合农用地转用和土地征用规划的农用地预选必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和年度土地利用计划。

因此，土地使用单位在开始选择某一农用地作为建设用地后，应首先咨询国土资源局、建设部门和规划部门是否适合该农用地的各项规划。1.规划必须符合原国家土地管理局公布的《土地使用总体计划体例审批划定》 (《国家土地治理局令》第7号)的要求。2.建设项目列入国家国土资源局编制的《限制供地项目目录》的，当地人民政府必须征得国土资源部同意后，方可办理审批手续。

3.建设项目列入国家国土资源局编制的《克制供地项目目录》的，土地行政主管部门不受理建设项目的土地申请，各级人民政府在约束期内不批准提供建设用地。二、风格建设项目可行性论证确认农用地可用于建设，然后根据建设部门要求，举行风格建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请。建设部审核的话，会公布建设项目的《选址意见书》。

土地使用单位应当按标界缴纳选址费。其中，农用地转用和土地征收的批准文件有效期为两年。农用地转用或征地依法批准后，两年内市、县未使用土地或未落实征地补偿安置方案的，相关批准文件自动失效。

三.土地用途预审申请书申请土地用途预审的单位持《选址意见书》到同级国土资源局，由国土资源局出具《建设项目用地预审陈诉书》。1、建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已预审的项目，如需对用地和建设项目选址进行重大调整，应重新申请预审。

2.申请建设用地单位预审时，应提交以下材料：《建设项目用地预审申请表》(国土资源部统一划定)；初审申请书 4.预选符合规划的农用地单位，于《建设项目用地预审陈诉书》前到建设部和环保局办理项目立项、规划和环保许可手续，并支付审批费用；1.情况覆盖部以(86)郭桓字第003号《中华人民共和国情况掩护法》号《建设项目情况掩护治理措施》的资质审批建设项目。2.有些建设项目需要按《建设项目(工程)劳动宁静卫生预评价治理措施》报劳动行政部门审批。五、提出项目用地正式申请，然后持上述批准文件，向原预审国土资源局提出项目用地正式申请。六、各级政府审批国土资源局，根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和年度土地利用计划，制定农用地转用计划、补充耕地计划、征地计划和土地供应计划，划分不同类型，并经各级人民政府批准。

1、能源、交通、水利、矿山、军事设施等需要单独建设的项目，在《国务院关于投资体制革新的决议》(国发〔2004〕24号)实施前，项目已批准，批准用地仍按原划定；实施后，经国务院、国家增长创新主管部门或者省人民政府批准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，应当报国务院批准；此外，涉及农用地转用和土地征收的单独选址建设项目，应当报省人民政府批准。征地面积超过省级审批权限的，征地必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。2.占用农用地不涉及占用耕地的，无需制定补充耕地计划；占用本集体农用地的农村经济组织和占用国有农用地的单位不需要制定征地计划。

七.征地程序管理征地程序由国土资源局具体管理，征用农用地的所有者和使用者，并签订补偿安置协议。1.所有征地补偿应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内由用地单位全额支付。

土地使用单位未定期足额缴纳的，政府不予核发建设用地批准书，农村经济组织和农民有权拒绝该单位建设用地。征收农村集体土地的，土地征收补偿费也可以由国土资源局委托的土地单位直接支付给被征收土地的农村集体经济组织。2.国家征用土地的，由县级以上地方人民政府依照法定程序批准后通知实施。

3.征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。土地征用补偿包括土壤地赔偿费、安置津贴费、青苗赔偿费和地上附着物赔偿费。

征用耕地的土地赔偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置津贴费，根据需要安置的农业人口数盘算。需要安置的农业人口数，根据被征用的耕地数量除以征地前被征用单元平均每人占有耕地的数量盘算。每一个需要安置的农业人口的安置津贴费尺度，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

可是，每公顷被征用耕地的安置津贴费，最高不得凌驾被征用前三年平均年产值的十五倍。土地赔偿费和安置津贴费的总和不得凌驾土地被征用前三年平均年产值的三十倍。八、领取用地批准文件领土资源局凭据批准的供地方案，在征地的赔偿、安置津贴完成后，向用地单元发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

九、缴纳出让费，获得土地适用权土地征用后，该土地即成为国有土地，由领土资源局与土地使用者根据相关划定，签订《国有土地有偿使用条约》出让供地。用地单元按约定缴纳出让用度。十、开始建设适用土地签订条约并按约缴纳用度后，用地单元才真正获得该土地的使用权，用地单元即可管理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

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